La ocupación ilegal de viviendas es una preocupación para los propietarios de viviendas que temen poner sus propiedades en el mercado de alquiler y sufrir un caso de impago, o que la vivienda sea ocupada ilegalmente. En este sentido, las ocupaciones de viviendas han descendido en 2024 respecto al 2023 y afectan a unos 15.289 inmuebles en toda España, sobre un parque de 26,6 millones de viviendas. Para aportar seguridad a los propietarios se ha elaborado la denominada nueva ley antiokupas. En este artículo analizamos el contenido de la nueva norma y si será realmente posible desalojar a los okupas más rápido.
Ley antiokupas: ¿es una solución contra los problemas de ocupación ilegal?
La nueva norma se encuentra dentro de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de Justicia y modifica la Ley de Enjuiciamiento Criminal para que los delitos de allanamiento de morada y usurpación se puedan tramitar por el procedimiento de los juicios rápidos. Lo explicamos con detalle:
El Código Penal regula dos delitos en los que se puede enmarcar la ocupación ilegal de vivienda:
1. Delito de allanamiento de morada. Se regula en el artículo 202 del Código Penal que establece lo siguiente:
- – Se refiere a casos en los que una persona entra en la morada de otra y se mantiene ahí contra la voluntad del morador. La pena es de prisión de seis meses a dos años.
- – Si la ocupación se realiza con violencia o intimidación, la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.
2. Delito de usurpación. Se regula en el artículo 245 del Código Penal y se establece lo siguiente:
- – En este caso se trata de una persona que ocupa un inmueble de otra con violencia o intimidación en las personas.
- – La pena será de prisión de uno a dos años.
- – Quien ocupe una vivienda ajena que no sea morada de una persona y se mantenga en ella contra la voluntad de su titular, será castigado con una pena de multa de tres a seis meses.
Con la nueva norma se han hecho dos reformas importantes en la Ley de Enjuiciamiento Criminal (que regula los procesos penales):
Se han considerado los delitos de allanamiento de morada y usurpación como delitos flagrantes, es decir, como delitos que se están cometiendo o se acaban de cometer y se sorprende al delincuente en el acto.
Se ha incluido la ocupación ilegal de inmuebles (en concreto, los delitos de allanamiento de morada y de usurpación ilegal) dentro de los delitos que pueden ser objeto de un procedimiento abreviado o juicio rápido. Esto supone que el juzgado de instrucción puede ordenar el desahucio de una forma rápida antes de la celebración del juicio, si se ha solicitado por el propietario como medida cautelar el lanzamiento o desahucio (es decir, el desalojo efectivo del ocupante). Esto supone que, aproximadamente, en un mes se conseguiría desalojar al okupa.
¿Qué pasos hay que seguir ante una ocupación ilegal?
Ya hemos visto que el procedimiento a seguir es el del juicio rápido y las fases son las siguientes:
- – En primer lugar, se deberá presentar una denuncia ante la policía, que se derivará al juzgado que corresponda para que tome la decisión de iniciar el procedimiento abreviado y lograr la desocupación.
- – El acusado y el propietario del inmueble serán citados para declarar en el juzgado dentro de un plazo que no puede exceder de las 72 horas.
- – Se celebrará el juicio en un plazo máximo de 15 días. En el juicio se escuchará el testimonio de los testigos y cada parte deberá defender sus intereses.
- – Una vez celebrado el juicio, el juez dictará sentencia en la que podrá ordenar el desalojo inmediato de la vivienda. Contra esa sentencia se puede presentar un recurso en el plazo de 10 días desde que haya sido notificada.
¿Y si se trata de un inquilino que deja de pagar?
Además de los casos de okupas que entran de forma ilegal en viviendas, tenemos los supuestos de inquilinos que firman un contrato de alquiler con el propietario y dejan de pagar la renta. En estos casos, se habla de “inquiokupas”.
Para estos supuestos no se aplica la nueva norma ya que se tramitan por la vía civil y no por la vía penal y se aplica el desahucio por falta de pago de la renta regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esto supone varias consecuencias:
- – Las demandas que se presentan en los juzgados civiles suelen tener una tramitación muy larga debido a la gran cantidad de asuntos que se atienden.
- – El anuncio de la nueva Ley de eficiencia del servicio público de justicia supuso una avalancha de nuevas demandas que saturó más a los juzgados y se está tardando meses en que cada demanda sea repartida y se le asigne a un juzgado concreto.
¿Qué se puede hacer contra un inquilino que no paga?
En el caso de un inquilino que deja de pagar la renta pactada en virtud de contrato, el proceso es diferente. Las acciones a realizar serán las siguientes:
- – En primer lugar, hay que cotejar la existencia de la deuda y su importe. Es importante revisar los ingresos que se han recibido en la cuenta bancaria para saber exactamente cuánto debe el inquilino.
- – A continuación, se puede contactar con el arrendatario por teléfono para indicarle el importe de la deuda y solicitarle el pago. Es importante definir un plazo de pago en el cual el inquilino abone lo adeudado.
- – Si no se paga la deuda hay que enviar un burofax con acuse de recibo y certificado de texto, en el que se le indique al inquilino el importe de la deuda, los conceptos que se deben, el plazo para pagar y el inicio de acciones judiciales en caso de impago en el plazo indicado.
- – Si tampoco se paga en ese plazo, habrá que presentar una demanda civil de desahucio por falta de pago.
- – El juzgado admitirá la demanda y fijará una fecha de juicio y de lanzamiento (es el momento en el que se desaloja al inquilino).
El proceso no suele ser rápido (puede tardar meses) debido a la saturación de asuntos en los juzgados, por lo que la deuda suele aumentar.
¿Cómo evitar un impago de la renta de alquiler?
Para evitar estas situaciones de impago se pueden tomar medidas, antes de firmar el contrato de alquiler, como las siguientes:
- – Verificar la solvencia del inquilino y pedir el contrato de trabajo, las últimas nóminas y la declaración de la renta. En el caso en que sea autónomo se pueden solicitar las declaraciones de IVA y del Impuesto sobre sociedades si se trata de una sociedad mercantil.
- – Solicitar garantías de pago. Además de la fianza legal de un mes para viviendas, se pueden solicitar varias garantías adicionales como las siguientes: un aval bancario, un depósito en garantía, un aval de otra persona solvente o un seguro de impago.
Tal y como hemos visto la Ley antiokupas es un cambio importante en la normativa para lograr que los desahucios se tramiten más rápido. Hay que esperar que pase el tiempo para verificar si la norma funciona.
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