Comprar una casa es una inversión muy importante, quizás la más elevada de tu vida, y puede ocurrir que aparezcan vicios ocultos o defectos después de la compra. En este post te contamos qué son los vicios ocultos, cómo detectarlos, qué precauciones puedes tomar antes de comprar, de qué forma reclamar al vendedor o qué hacer si te reclaman como vendedor.
¿Qué son los vicios ocultos?
Los vicios ocultos son defectos que no se ven y que pueden llegar a afectar gravemente a una vivienda. Por ejemplo: defectos estructurales, filtraciones de agua, sistema eléctrico inseguro o problemas graves en el aislamiento térmico.
Para que se considere un vicio oculto debe cumplir tres condiciones:
– Ser grave, es decir, debe afectar de forma significativa a la vivienda de manera que no se pueda utilizar o se reduzca su valor.
– El vicio o defecto no puede ser evidente. El comprador no lo puede detectar antes de la compra con una inspección normal.
– Debe existir antes de la compraventa, aunque puede descubrirse después.
¿Se pueden detectar antes de la compraventa?
No son defectos visibles y es necesario que un experto (arquitecto o técnico) inspeccione la vivienda para detectar este tipo de problemas. Por lo tanto, es aconsejable que visites la vivienda antes de comprar y hagas todas las comprobaciones y que te acompañe un técnico que analice el estado de la vivienda.
Vicios ocultos en vivienda de obra nueva y en vivienda de segunda mano
Los vicios ocultos respecto a las viviendas de segunda mano se regulan en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil que establece los siguiente:
– El vendedor debe responder frente a los defectos ocultos de la cosa vendida si la hacen impropia para su uso o lo reducen de tal forma que el comprador no habría comprado si lo hubiera sabido.
– El comprador puede optar entre:
º Desistir del contrato y que le sean pagados los gastos.
º Rebajar el precio.
º Si el vendedor conocía los defectos y no lo manifestó, el comprador podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios si opta por la rescisión.
– El plazo de reclamación es de 6 meses desde la entrega de la cosa.
En el caso de una vivienda de obra nueva se aplica la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) que establece diversos plazos en función del defecto:
– Si se trata de defectos de acabado el plazo es de un año.
– Si se trata de problemas de habitabilidad tres años
– Si son problemas estructurales el plazo es de diez años.
Proceso para demandar por vicios ocultos
Lo primero que debes considerar es que es necesario un informe pericial que determine:
– Qué vicios ocultos existen.
– Cuál es la causa.
– Cómo se pueden reparar.
– Qué coste tiene la reparación.
A continuación, se puede iniciar un proceso para tratar de alcanzar una solución amistosa con el vendedor. Para ello deberás recopilar pruebas (además del informe pericial) como fotos, vídeos o facturas de reparaciones.
El siguiente paso consiste en ponerse en contacto con el vendedor y hablar sobre la situación. En estos casos es importante que busques el asesoramiento de un abogado experto en reclamación de vicios ocultos en viviendas. Si no se puede alcanzar un acuerdo, es recomendable que envíes un burofax al vendedor, con acuse de recibo y certificado de contenido, en el que reclames la reparación, establezcas un plazo y comentes que si no se cumple te reservas el derecho de ejercer las acciones judiciales que correspondan.
Si el vendedor no hace nada, se tendrá que interponer una demanda por vicios ocultos y reclamar la reparación, la resolución del contrato o una indemnización.
¿Merece la pena denunciar por vicios ocultos en una vivienda?
Es una pregunta difícil de responder porque dependerá de varios factores:
– La gravedad del defecto. Como veíamos antes, debe tratarse de un defecto que realmente afecte a la habitabilidad de la vivienda.
– El coste de la reparación. Si es elevado (lo sabrás con el informe pericial) merecerá la pena reclamar.
– Las pruebas de que se disponga. El informe pericial es la prueba más importante y debe estar muy bien hecho para que la reclamación tenga éxito. Además, debe haber fotografías, vídeos y testimonios que apoyen la reclamación.
Otro elemento que se debe considerar es que los procedimientos judiciales suelen ser largos y costosos, por lo que tendrás que consultar varios costes antes de tomar una decisión:
– Honorarios de los abogados que dirijan el procedimiento.
– Honorarios del procurador que te represente.
– Coste del informe pericial.
¿Qué hacer si el comprador te reclama por vicios ocultos?
Puede ocurrir que vendas una vivienda de tu propiedad y el comprador detecte un defecto grave en la casa que tú desconocías y te quiera reclamar por vicios ocultos.
Algunos consejos importantes que puedes seguir son los siguientes:
– Lee el contrato de compraventa o la escritura que hayas firmado para ver si existe alguna limitación de tu responsabilidad por vicios ocultos en la vivienda.
– Pide al comprador un informe técnico en el que se acredite la existencia del vicio oculto y su causa.
– Analiza el informe con un técnico y con un abogado de tu confianza para ver si realmente se trata de un vicio oculto y cumple con los requisitos legales.
– Recopila información que demuestre o que el defecto no existe, que no es grave o que lo desconocías.
– Intenta alcanzar una solución amistosa. Es importante para evitar un juicio largo y con costes levados. Habla con el comprador y, si efectivamente existe ese defecto, colabora con él para averiguar el origen y cuantificar la reparación.
– Si no es posible un pacto y recibes una demanda, es importante que dirija el procedimiento un abogado experto en este tipo de casos que pueda asesorarte. No olvides que se puede llegar a un acuerdo en cualquier momento con la otra parte.
¿Por qué es necesario un asesoramiento legal en estos casos?
Las reclamaciones por defectos en la construcción o vicios ocultos son muy técnicas y requieren la ayuda de abogados expertos y de peritos que hayan participado en este tipo de casos.
Un abogado te ayudará a:
– Analizar el caso y ver si la reclamación es viable.
– Contactar con un perito experto que evalúe los daños, las causas y las consecuencias.
– Redactar y enviar una reclamación extrajudicial para interrumpir la prescripción de las acciones de reclamación.
– Negociar con la otra parte defendiendo tus intereses e intentando alcanzar un acuerdo satisfactorio para las dos partes para evitar un juicio.
– Dirigir el procedimiento judicial: elaborar la demanda, preparar las pruebas, asistir al juicio e interponer recursos si fuera necesario.
En definitiva, se trata de procesos complejos en los que es muy importante analizar si es posible reclamar en el caso concreto y si merece la pena considerando costes y plazos. Contacta con nuestro equipo de asesores si necesitas ayuda con la venta o con la compra de tu vivienda y te ayudarán a realizar todas las inspecciones necesarias para evitar casos de reclamaciones por vicios o defectos ocultos.
