¿Sabes que la fianza legal de un alquiler de vivienda equivale a un mes de renta o que el contrato se puede prorrogar hasta los 5 o 7 años? Si tienes una vivienda y quieres alquilarla o eres un inquilino en busca de casa, es muy importante que conozcas el contenido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Te lo contamos con detalle en este artículo.
¿A qué inmuebles se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La ley de arrendamientos urbanos se aplica a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. En concreto se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
La ley no se aplica a aquellas viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o con una renta inicial que exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en el cómputo anual.
Por otro lado, los arrendamientos de viviendas se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones que establezcan las partes en el marco de lo establecido por el título II de la ley y por el Código Civil de forma supletoria.
¿Qué duración tienen los contratos de alquiler de vivienda?
La duración del contrato se establece en el artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos que establece que será libremente pactada por las partes y que si es inferior a 5 años o a 7 años ( en el caso de arrendadores persona jurídica), se prorrogará por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de 5 años o de 7, salvo que el arrendatario comunique, con 30 días de antelación como mínimo, respecto a la fecha de finalización del contrato de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no de renovar.
En el caso en el que el contrato no se establezca un plazo de duración se considerará que ésta es de 1 año y el inquilino tendrá los derechos de prórroga que hemos visto en el apartado anterior.
Una vez transcurridos 5 años o 7 años de duración, si la arrendadora es persona jurídica, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años salvo que el arrendatario comunica al arrendador con un mes de antelación su voluntad de no renovar el contrato. El plazo de preaviso, en estos casos, para el arrendador que no quiera aplicar la prórroga es de cuatro meses.
Por lo tanto, los contratos de arrendamiento de vivienda no son indefinidos como ocurría con la ley de arrendamientos urbanos de 1964, sino que su duración máxima es de 5 años más 3 de prórroga en el caso de arrendadores que sean personas físicas.
¿El inquilino puede desistir del contrato?
El artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos regula el desistimiento por parte del inquilino una vez hayan transcurrido 6 meses de duración del contrato y siempre y cuando lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En estos casos las partes podrán pactar en el contrato que en el supuesto de desistimiento el inquilino deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir.
¿Cómo se establece y se revisa la renta?
En base a la regulación de la ley, el arrendador y el arrendatario pueden pactar libremente la renta. El pago de la renta será mensual y deberá realizarse dentro de los 7 primeros días de cada mes.
La renta podrá ser revisada de forma anual por el arrendador o por el arrendatario en función de lo que hayan pactado en el contrato. Si no han pactado nada no se aplica actualización de la renta.
Si las partes han pactado la actualización, pero no el mecanismo para realizarla se aplicará el índice de garantía de competitividad.
¿Qué garantías se pueden solicitar?
Para garantizar el cumplimiento del contrato de alquiler es obligatorio que el arrendatario entrega al arrendador un mes de renta en concepto de fianza en el caso del arrendamiento de viviendas. El arrendador puede solicitar al inquilino una garantía adicional como un aval bancario, un depósito en garantía o un aval personal.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador y del arrendatario?
Las principales obligaciones de las partes en el contrato de alquiler de vivienda son las siguientes:
- Para el arrendador. Realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad de forma que sirva para el uso pactado salvo que se trate de un deterioro cuya reparación sea imputable al inquilino.
- Para el arrendatario. Realizar pequeñas reparaciones en la vivienda debidas al uso de la misma y el pago de la renta. Además, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento por escrito del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios (garajes o trasteros, por ejemplo).
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
En caso de venta de la vivienda arrendada el inquilino tendrá el denominado derecho de adquisición preferente que se desdobla en dos derechos: el derecho de tanteo y el derecho de retracto. Sin embargo, las partes podrán pactar en el contrato que el inquilino renuncia al derecho de tanteo y retracto de forma expresa.
¿Qué ocurre en caso de incumplimiento?
Si una de las partes del contrato de alquiler incumple algunas de las obligaciones contenidas en el contrato, la otra parte tendrá derecho a exigir el cumplimiento o promover la resolución del citado contrato. En el caso del arrendador, tendrá derecho a resolver el contrato en el caso de:
- impago de la renta o de cualquiera de las cantidades que corresponde pagar al inquilino.
- Falta de pago de la fianza o de su actualización.
- Subarriendo o cesión consentidos.
- Realización de obras no consentidas por el arrendador
- Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
El arrendatario, por su parte, podrá resolver el contrato de alquiler en los siguientes casos:
- Cuando el arrendador no realice las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- Cuando se produzca una perturbación De hecho derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Por otro lado, el arrendamiento se extinguirá por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador o por la declaración firme de ruina que acuerde una autoridad competente.
¿La LAU regula el seguro del hogar?
La ley no se refiere en ningún caso al seguro del hogar por lo que no es obligatorio que el arrendatario lo contrate, pero si es recomendable.
Por otra parte, el arrendador podrá tener un seguro relativo al continente de la vivienda para cubrir determinados daños.
En definitiva, la ley de arrendamientos urbanos es la que regula el arrendamiento de vivienda y es fundamental conocerla tanto para los propietarios como para los futuros inquilinos. Si necesitas ayuda para el alquiler de tu casa, ponte en contacto con nosotros. Somos asesores inmobiliarios expertos y te ayudaremos y asesoraremos en todo el proceso.
