¿Has comprado una vivienda de segunda mano y has descubierto que las vigas de madera están infectadas de carcoma o que hay una derrama que no conocías? Son dos ejemplos de dos casos en los que se podría reclamar por los defectos. En este post te contamos cómo se regulan los vicios ocultos en el Código Civil catalán.
Comprar una vivienda supone un gran desembolso de dinero por ese motivo es necesario tener seguridad en la operación. La revisión exhaustiva de la vivienda será una de las acciones que deberemos realizar para comprar de forma segura. Esa revisión nos ayudará a verificar si existen vicios ocultos que supongan que, de haberlos conocido, no hubiéramos realizado la compraventa o hubiéramos solicitado una reducción en el precio. Si no se hace la revisión surge la posibilidad de reclamar por vicios ocultos.
Entre los vicios ocultos más frecuentes destacamos los siguientes:
– Existencia de cemento aluminoso, termitas o plagas, grietas de consideración en muros y tabiques, desprendimiento de ladrillos.
– Tuberías que no funcionan, defectos en el funcionamiento de la red eléctrica.
– Limitaciones en los accesos a elementos comunes como los ascensores.
– Ocupación desconocida en precario de la vivienda por terceros.
– Existencia de una derrama extraordinaria en la comunidad que se aprobó por la Junta General antes de la celebración del contrato de compraventa sobre la vivienda.
– Humedades en la vivienda que afectan a su habitabilidad.
¿Cómo se regulan los vicios ocultos en el Código Civil catalán?
Desde que se aprobó en el 2018 el libro sexto del Código Civil de Cataluña, las compraventas de inmuebles que se realicen en Cataluña están sometidas al Código Civil catalán y no al Código Civil de derecho común.
Las particularidades en la regulación de los vicios ocultos en el Código Civil catalán son las siguientes:
Las obligaciones que tiene el vendedor son las siguientes:
– Entrega de la vivienda y de sus accesorios.
– Aportar al comprador toda la información sobre la vivienda, en base a la buena fe.
– Entregar toda la documentación relativa a la vivienda y sus accesorios.
– También, entregar la vivienda sin dilación y conforme al plazo pactado.
– Entregar la vivienda conforme al contrato.
Como consecuencia de lo anterior, lo primero que debemos saber es que en el Código Civil catalán no se utiliza la expresión vicios ocultos, sino que se habla de si el bien es conforme o no al contrato firmado. Para que el bien sea conforme con el contrato, la vivienda se debe poder utilizar como tal.
Los defectos deben aparecer una vez realizada la compraventa de la vivienda y no debe haber habido posibilidad de conocerlos antes de dicha compraventa. En este aspecto no hay diferencias entre la regulación del Código Civil catalán y el Código Civil de derecho común.
El defecto debe de ser lo suficientemente grave como para suponer que la vivienda no sea habitable o sea muy incómoda.
El comprador, una vez que se detecta que el bien no es conforme al contrato, tiene los siguientes derechos:
– Desistir de la compraventa y recuperar el precio pagado mediante la denominada acción redhibitoria.
– Solicitar la reparación del bien.
– Solicitar una reducción en el precio de la compraventa en función de los vicios ocultos que existan. En este caso se utiliza la acción “quanti minoris.
– Solicitar una indemnización por daños y perjuicios si se demuestra que el vendedor conocía los vicios ocultos con anterioridad y los ocultó de forma premeditada.
¿Qué plazos tiene para reclamar el comprador por vicios ocultos en el Código Civil catalán?
En relación a los vicios ocultos el Código Civil catalán establece que se podrá reclamar por los desperfectos en dos plazos:
– Bien en el momento en que aparece el defecto. Si se da este caso el comprador tiene un plazo de dos años para poner de manifiesto al vendedor su no conformidad con el contrato, debido a la aparición de defectos. La llamada “puesta de manifiesto” es fundamental para poder reclamar a través de una demanda judicial ante el juzgado posteriormente y supone una notificación fehaciente al vendedor para comunicarle la falta de conformidad y la causa de esa falta de conformidad, de manera que el vendedor tenga la oportunidad de dar una solución voluntariamente al problema.
– O bien cuando ya se ha puesto de manifiesto el defecto. En este supuesto el comprador tiene tres años desde la fecha en la que haya realizado la notificación para poner de manifiesto el defecto, para interponer la acción legal oportuna.
¿Cómo actuar en el caso en que haya vicios ocultos en la vivienda comprada?
Debemos distinguir dos momentos en los que el comprador puede actuar en relación a los vicios ocultos de la vivienda:
Antes de la compraventa
El comprador, antes de adquirir la vivienda, tiene la posibilidad de realizar un estudio exhaustivo para detectar vicios o defectos ocultos. En este sentido, puede contar con la ayuda de consultores inmobiliarios, peritos o arquitectos y abogados, para realizar un análisis legal y técnico de la vivienda, de forma que si existe un vicio o desperfecto se detecte antes de la compraventa. De esta forma se podrá buscar una solución como la subsanación o reparación del vicio o defecto o la rebaja del precio.
Después de la compraventa
En este caso es necesario contar con la ayuda de un abogado experto en derecho inmobiliario y en la reclamación de vicios ocultos que asesore en la forma de poner de manifiesto y comunicar al vendedor la existencia del vicio o defecto y en la redacción e interposición de la demanda judicial para reclamar la reparación, la devolución del precio o la resolución de la compraventa.
Pasos para reclamar por vicios ocultos en la vivienda
En el caso en que se detecten vicios ocultos en la vivienda se puede seguir los siguientes pasos:
– Elaboración de un informe legal o técnico para valorar el daño y determinar la cantidad que se puede reclamar.
– Comunicación al vendedor que no existe conformidad con la vivienda que nos ha vendido respecto al contrato que se firmó. En la comunicación debe quedar claro cuál es el vicio oculto que existe y cuál es la pretensión del comprador respecto a ese vicio oculto (reparación, indemnización, resolución de la compraventa, etc.)
– Inicio del procedimiento. En el caso en que no se alcance un acuerdo con el vendedor o se niegue a aceptar la petición del comprador, se deberá interponer la correspondiente demanda e iniciar el procedimiento ante los tribunales. Durante el proceso también se podrá alcanzar un acuerdo entre comprador y vendedor.
– Ejecución de la sentencia. En función de la sentencia que dicte el juzgado se deberá solicitar la ejecución si el vendedor (en el caso de que sea condenado por vicios ocultos) no la cumple voluntariamente.
Tal y como has visto, si has comprado una vivienda en Cataluña a partir de 2018 y detectas vicios ocultos, tendrás que aplicar el Código Civil catalán con las particularidades que hemos detallado. Para ello es necesario estudiar todas las circunstancias del caso para verificar si cumples con los requisitos legales y puedes reclamar por vicios ocultos.
