¿Vas a comprar una vivienda de obra nueva? Es una inversión muy importante, seguramente la más importante de tu vida y, por lo tanto, te surgirán muchas dudas. Una de las más frecuentes es la que se refiere a la tributación de la compraventa, en especial, al IVA en vivienda nueva. Puede que te hagas preguntas como: ¿Qué se considera vivienda nueva a efectos tributarios?, ¿Qué porcentaje de IVA se aplica en vivienda nueva?, ¿Cuándo se paga?, ¿Quién paga? En el artículo de hoy resolvemos estas dudas y te contamos todo lo que debes saber sobre este impuesto para que compres con seguridad.
Tras el confinamiento y la relajación de las medidas anti-COVID el mercado de vivienda de obra nueva ha resurgido con fuerza, tal y como puedes ver en el Barcelona Market Report de Proddigia. El número de transacciones de vivienda de obra nueva aumentó en un 35,59% interanual y en 2022 el mercado puede sufrir cambios como consecuencia de la inflación, el aumento de precios y el endurecimiento de las condiciones de financiación.
Cualquier comprador que quiera comprar, debe comprender no solo el estado del mercado residencial, sino también los gastos e impuestos que supone la compra.
¿Qué es una vivienda y qué es una primera entrega?
Para conocer a fondo el IVA de la vivienda nueva debemos responder previamente a dos preguntas esenciales que son las siguientes:
¿Qué es una vivienda?
La ley del IVA no define lo que se entiende por vivienda a efectos del IVA, pero la Dirección General de Tributos (DGT) establece que una vivienda es: “edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica”.
¿Qué es una primera entrega de vivienda?
Una primera entrega de vivienda es la que se produce cuando el promotor la construye o rehabilita y la termina. La venta de viviendas nuevas por el promotor (primeras entregas de vivienda) tributan por el IVA. Las segundas y ulteriores transmisiones tributan por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
En relación con el concepto de primera entrega debemos considerar dos matices:
– Si las viviendas recién construidas se alquilan y a los dos años se venden a los propios inquilinos, se sigue considerando primera entrega, pero si se vende a terceras personas, se entenderá que es una segunda entrega.
– Se entiende que una obra de construcción está terminada cuando se expide el certificado final de obra firmado por el arquitecto y el aparejador.
¿Cuánto es el IVA de una vivienda nueva 2022?
Tal y como hemos visto anteriormente, el IVA solo se aplica a la vivienda nueva, la venta de viviendas de segunda mano tributa por el impuesto de transmisiones patrimoniales.
La ley del IVA establece que el comprador de un nuevo inmueble que se vaya a destinar a vivienda (es decir, una edificación en la que al menos el 50% de la superficie construida se destine a vivienda, incluidos el garaje y los anexos que se transmitan conjuntamente, siempre que el número de plazas de garajes asignadas a cada propietario no supere las dos unidades), deberá abonar el IVA al tipo impositivo establecido en cada momento.
En relación al IVA de vivienda nueva los tipos impositivos son los siguientes:
– Existe un tipo general del 10%. Este es el tipo que se aplica a las viviendas nuevas libres junto con los garajes (máximo dos) y anexos. Si el comprador adquiere una tercera plaza de garaje se le aplicará el 21% de IVA.
– El tipo superreducido del 4% se aplica a viviendas de protección oficial (VPO) o de promoción pública.
– En el caso de viviendas nuevas situadas en las Islas Canarias se les aplica un 7% del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC)
– A los alquileres con opción de compra se les aplica también el tipo general del 10% si se trata de vivienda libre y del 4% si es vivienda protegida.
En la vivienda de segunda mano no se aplica el IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que tienen carácter autonómico y un tipo que varía, entre unas autonomías y otras, entre el 6% y el 10%.
¿En qué momento se paga el IVA de una vivienda nueva?
El momento en el que se paga el IVA de una vivienda nueva también genera muchas dudas entre los compradores, en determinadas circunstancias, por ejemplo, en el caso en que se firme un contrato de arras y se entrega una cantidad a cuenta del precio.
Es bastante habitual que el comprador y el vendedor de una vivienda de obra nueva firmen un contrato de arras, por el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal de su compromiso de comprar. Esta cantidad se entrega a cuenta del precio de la vivienda y, por lo tanto, es necesario abonar el IVA sobre ese importe.
Imaginemos en siguiente caso: si se fija un precio de compraventa de 150.000 euros por la vivienda nueva libre y se entrega por el comprador el 10% del precio en concepto de arras o señal (15.000 euros), a esa cantidad de arras se deberá añadir un 10% de IVA (1.500 euros).
También es frecuente que tras el contrato de arras se formalice un contrato privado de compraventa en el que se pacte un pago aplazado del precio. Cada uno de esos plazos también estará gravado con IVA. Finalmente, el precio restante que se entregue cuando se formalice la escritura pública de compraventa, igualmente, se gravará con IVA.
El IVA lo deberá abonar el comprador al vendedor, y este será quien haga el ingreso en Hacienda.
En la escritura pública de compraventa debe quedar constancia del pago del IVA aportando un justificante para que se acredite cómo y cuándo se ha pagado el impuesto.
Otros impuestos y gastos que afectan a la compra de una vivienda nueva
El IVA de vivienda nueva no es el único impuesto o gasto que afecta cuando se compra una vivienda recién construida. Junto al precio de compraventa y al IVA se deben considerar:
– Los honorarios del Notario por el otorgamiento de la escritura de compraventa. Están regulados por el Estado y son los mismos para todos los Notarios.
– Los honorarios del Registrador de la Propiedad que inscriba la escritura de compraventa en el registro que corresponda. También están fijados por la normativa.
– Los gastos de gestoría. Son opcionales, pero si se quiere que un gestor se ocupe de todos los trámites como el pago de impuestos o la presentación de escrituras en el registro de la propiedad, se deberán abonar los gastos que correspondan.
– En el caso en que el comprador necesite financiación para comprar y solicite una hipoteca (o préstamo con garantía hipotecaria) a una entidad bancaria, deberá hacer frente a gastos adicionales como la tasación de la vivienda o la comisión de apertura.
– El vendedor, por su parte, deberá tener en cuenta la plusvalía municipal.
– Una vez realizada la compraventa el comprador se hará cargo de impuestos relativos a la propiedad del inmueble como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o gastos como los de comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios (derramas).
Antes de comprar una vivienda nueva es fundamental valorar si puedes hacer frente a todos estos gastos e impuestos para no comprometer tu solvencia en el futuro y adquirir con tranquilidad la casa de tus sueños. Para ello puedes contar con la ayuda de un asesor inmobiliario que te acompañe y asesore en todos los pasos a dar durante la transacción, de manera que sepas cuánto dinero necesitas y en qué momentos tendrás que abonar gastos e impuestos.
