Según diversas estimaciones, este año el IPC medio podría situarse en el 7,5%. Ya en mayo de 2022 se situó en un 8,7%. Pero ¿Cómo afecta esto al mercado inmobiliario de vivienda?, ¿supondrá un aumento en los precios de venta? En este artículo analizamos los efectos de la inflación en el mercado inmobiliario residencial (obra nueva y segunda mano), por qué la vivienda se considera un valor refugio y qué ocurrirá con los tipos de interés de las hipotecas.
¿Qué es la inflación?
En las economías de mercado los precios de los bienes y servicios pueden cambiar, en algunos momentos aumentan y en otros disminuyen. Se considera que existe inflación cuando se produce un aumento generalizado en los precios que tiene como consecuencia la reducción del valor de la moneda con el paso del tiempo.
Durante los últimos meses se utiliza mucho este término y estamos viendo cómo ha aumentado el precio de la cesta de la compra, de la electricidad o de la gasolina. Pero si te propones invertir y comprar un piso, te preguntarás: ¿cómo afectará la inflación a la vivienda?
Causas de la inflación
Las causas de que aparezca la inflación son de muy diverso tipo, aunque se pueden destacar las siguientes:
–Aumento de la demanda. Puede ocurrir que se produzca un aumento generalizado de la demanda y la oferta del sector productivo no pueda hacer frente a esa demanda, por lo que aumentan los precios.
–Incremento de costes de producción. Otra de las causas de la inflación es el aumento de los costes de producción que puede deberse a que se incrementan los precios de las materias primas, de la mano de obra o a que aumentan los impuestos. Esto provoca que los productores suban el precio de los productos o servicios para compensar dichos aumentos.
–Aumento de la base monetaria. En este caso el gobierno de un país aumenta la cantidad de dinero que hay en la economía y provoca un aumento de la demanda de productos que es muy rápido y, por lo tanto, la oferta no puede hacer frente y aumentan los precios.
Principales efectos de la inflación en el mercado de vivienda
Hemos visto las causas de la inflación, pero también es importante ver los efectos en los diversos aspectos del mercado inmobiliario. Lo vemos a continuación de forma desglosada:
Efectos en la venta de vivienda de obra nueva
El incremento de los precios que se está produciendo en España está teniendo un claro efecto en el mercado de vivienda de obra nueva, ya que se trata de un mercado expuesto a las variaciones de los precios de la energía y a los costes de construcción.
Aunque, tal y como analizamos en el Barcelona Market Report de Proddigia, la vivienda de obra nueva había registrado una reducción en el precio del 11.8% en 2021 respecto a 2020. La tendencia podría cambiar.
Durante los próximos meses podríamos ver un incremento de los precios de la vivienda de obra nueva debido a que las promotoras se están viendo en dificultades para asumir la subida de costes y no trasladar esa subida al precio final de la vivienda. Sin embargo, Los expertos consideran que el aumento del valor de los inmuebles residenciales estará por debajo de la inflación.
Efectos en venta de vivienda de segunda mano:
El mercado de la vivienda de segunda mano se ve afectado en menor medida por la inflación, por lo que se considera que la vivienda de segunda mano es un valor refugio, puesto que la demanda se mantiene incluso en las condiciones más difíciles y el valor de los inmuebles aumenta con el tiempo.
Sin embargo, la inflación sí puede tener consecuencias en la vivienda de segunda mano en el caso de que se realicen obras de reforma debido al aumento de los costes de los materiales.
Efectos en el mercado de alquiler de vivienda
En el mercado de alquiler de la vivienda también se notará el efecto de la inflación en diversos aspectos:
- Por una parte, con el aumento del IPC del alquiler los inquilinos piensan en dejar las viviendas en alquiler e invertir en la compra de una vivienda.
- Por otro lado, es importante destacar que el Real decreto ley 6/2022 limitó al 2% las subidas de las mensualidades de alquiler para aquellos contratos que tuvieran que revisar la renta. Esta medida ha sido muy criticada puesto que se considera que va en contra del derecho a la propiedad privada y a la autorregulación del mercado alquiler. La imposición de un límite a la subida de la renta de alquiler podrá suponer que los arrendadores retiren sus inmuebles del mercado de alquiler y los pasen a la venta o al alquiler turístico, o los dejen vacíos hasta que cambien las circunstancias.
- Finalmente, es importante considerar el efecto que tendrá la ley que limitará el precio del alquiler en España que afectará a grandes propietarios con, al menos, diez viviendas o que sumen una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados y a pequeños propietarios (menos de diez viviendas), que podrán aplicar bonificaciones fiscales si reducen el alquiler de forma voluntaria.
Efectos en la inversión en residencial
En momentos de incertidumbre, como el que estamos viviendo, el mercado bursátil es muy cambiante, puesto que se ve afectado, entre otros aspectos, por la guerra de Ucrania. Sin embargo, la inversión en residencial sigue siendo una buena opción debido a una rentabilidad bruta ajustada, las promociones con preventa al 100%, la venta de pisos de segunda mano en plazos muy reducidos, incluso en 24 horas, la necesidad de viviendas disponibles en el mercado de alquiler o las hipotecas con buenas condiciones actualmente.
Efectos en las hipotecas
Uno de los aspectos que más preocupa a aquellas personas que firmaron una hipoteca para comprar su vivienda o qué pretenden comprar una vivienda y solicitar financiación, es que la situación inflacionista pueda suponer una subida de tipos de interés.
En este sentido, algunas entidades bancarias ya han empezado a revisar sus ofertas hipotecarias para aumentarlas, tanto en el caso de las hipotecas a tipo fijo como de las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, a pesar de los cambios, en general, los bancos siguen dando muy buenas condiciones en las hipotecas.
Inversiones inmobiliarias para hacer frente a la inflación
Siempre se ha considerado la vivienda con un valor refugio debido a que, en tiempos de crisis, como el que estamos viviendo debido a la guerra en Ucrania, el mercado de valores es muy volátil.
La vivienda no es un activo que destaque por su liquidez, ya que la venta en un momento de crisis puede tardar, pero, a largo plazo es una inversión muy interesante porque se puede vender y obtener una plusvalía. Por otro lado, la vivienda también se puede alquilar y obtener una rentabilidad.
Finalmente, no podemos olvidar que, aunque los precios aumenten también lo hará el valor de las viviendas, por lo que la inversión residencial se convierten en una forma de proteger el dinero de los ahorradores e inversores frente a la inflación.
Aunque los efectos de la inflación ya son evidentes en el mercado inmobiliario residencial español, sin duda, la vivienda, en especial de la vivienda de segunda mano es una inversión que aporta seguridad y rentabilidad, incluso en épocas de crisis económica.
