¿Se puede repercutir todo o parte del IBI al comprador de una vivienda?, ¿qué ocurre si no paga?, ¿cómo reclamar el IBI al comprador de una vivienda? En este artículo vamos a analizar en detalle cómo gestionar esta situación para evitar conflictos y que sepas qué hacer si el comprador no cumple con el pacto de pagar el IBI.
¿Qué es el IBI y quién lo paga?
Tal y como hemos visto en anteriores artículos el IBI es un impuesto municipal que grava la titularidad de bienes inmuebles, es decir, todas las propiedades inmobiliarias que puede tener una persona, por ejemplo: una vivienda, un local comercial o un terreno.
La liquidación del IBI se realiza anualmente y el responsable del pago es el propietario del inmueble a fecha de 1 de enero de cada año. Es decir, que si vendes tu vivienda el 16 de octubre de 2024, como tú eras propietario a 1 de enero de 2024, el pago del IBI te corresponde.
Pero, es bastante habitual, que las partes de una compraventa negocien el prorrateo del importe a pagar por el IBI en función del periodo de tiempo durante el que cada uno ha sido propietario en el año en el que se produce la transmisión del bien.
¿Cómo se reparte el IBI entre el vendedor y el comprador?
El prorrateo del importe del IBI entre comprador y vendedor se suele realizar en función de la fecha de transmisión y para que sea efectivo y se pueda reclamar el pago al comprador, si no paga, deberá reflejarse en la escritura pública de compraventa, en el contrato privado de compraventa o en un acuerdo privado entre las partes.
A continuación, analizamos un ejemplo de prorrateo del IBI:
Imagina que tienes una vivienda en propiedad en Barcelona y la vendes el 1 de octubre de 2024. En este caso, habrás sido propietario durante nueve meses (de enero a septiembre) y el comprador lo será durante los tres meses restantes (de octubre a diciembre).
Si el importe anual del IBI es de 1.200 €, el cálculo sería el siguiente:
1. Dividimos el importe anual entre 12 meses:
1.200 € / 12 = 100 € al mes.
2. El vendedor, que ha sido propietario durante nueve meses, deberá asumir el pago de:
100 € x 9 meses = 900 €.
3. El comprador, que será propietario durante tres meses, deberá asumir el pago de:
100 € x 3 meses = 300 €.
¿Es obligatorio que el comprador pague parte del IBI?
La respuesta es que no porque, tal y como hemos visto, el vendedor y propietario a 1 de enero es el obligado al pago. Pero, según la regulación del artículo 1.455 del Código Civil es posible, en base a la libertad de pactis, que las partes lleguen a acuerdos privados sobre quién debe hacerse cargo de ciertos gastos e impuestos relacionados con el inmueble, como es el caso del IBI.
Consejos para formalizar el acuerdo sobre el IBI
Para que el pago del IBI sea efectivo por parte del comprador se pueden realizar varias acciones:
1. Solicitar una carta de pago de la totalidad del IBI al ayuntamiento antes de la compraventa y pagarlo para luego repercutirlo al comprador y que lo pague en el mismo momento en el que se formalice la compraventa.
2. Incluir una cláusula en la escritura pública. Es la mejor manera de evitar problemas en el futuro: solicita al notario que incluya en la escritura de compraventa una cláusula que especifique cómo se va a repartir el IBI entre comprador y el vendedor, qué cantidad corresponde a cada uno y en qué plazo tendrá que pagar el comprador, si no lo hace en el momento de la escritura.
Otra opción consiste en firmar un contrato privado de compraventa en el que figure el pacto y que ese contrato se eleve a escritura pública posteriormente.
3. Acuerdo privado adicional. En el caso en que no se haya incluido la cláusula sobre el prorrateo en la escritura, ambas partes pueden firmar un acuerdo privado posterior que regule el reparto del impuesto. Este documento tiene plena validez legal y puede ser utilizado como prueba ante un tribunal en el caso de que surja algún conflicto.
¿Cómo reclamar el IBI al comprador?
Puede ocurrir que hayas tomado las medidas que hemos citado y el comprador no cumpla con su obligación de pago. En ese caso tendrás que reclamar el IBI de la siguiente forma:
– Contacta por teléfono con el comprador para saber qué ha ocurrido y por qué no ha pagado. Puede que se deba a un error y que pague de forma inmediata.
– Envía un correo electrónico para que quede constancia de la reclamación por escrito. Establece una fecha de pago.
– Si no recibes respuesta o no se produce el pago, puedes enviar un burofax con acuse de recibo y certificado de texto en el que se haga constar:
– El acuerdo que se alcanzó en cuanto al pago del IBI.
– El importe que debe pagar.
– El plazo de pago.
– El anuncio del inicio de acciones judiciales en el caso de que no se produzca el pago en el plazo que hayas establecido.
En estos supuestos, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado para proteger tus intereses y generar prueba de cara a un posible proceso judicial.
¿Qué sucede si no se llegas a un acuerdo con el comprador?
Si no se ha incluido una cláusula sobre el reparto del IBI en la escritura de compraventa, y las partes no han firmado un contrato privado, el vendedor es el único responsable del pago del IBI ante el Ayuntamiento.
Por ese motivo, es fundamental que, si quieres repartir el importe del IBI con el comprador, lo hagas constar por escrito. Si existe un acuerdo verbal, es probable que no haya pruebas suficientes para reclamar el IBI al comprador.
¿Es necesario contar con la ayuda de un asesor experto?
En las compraventas hay numerosos aspectos a tener en consideración, por lo que contar con el asesoramiento de asesores inmobiliarios expertos es muy recomendable para realizar la compraventa con seguridad. Podrán informarte sobre la posibilidad de repartir los gastos e impuestos que afectan a la vivienda, con el comprador y te ayudarán a reflejarlo en la escritura de compraventa para que todas las partes entiendan claramente sus responsabilidades.
En el caso de que surja un conflicto o un desacuerdo entre las partes una vez firmada la compraventa por falta de pago del IBI por el comprador, es importante contar con la ayuda de abogados especialistas en compraventas de inmuebles que te ayude a reclamar el IBI al comprador y gestionar el proceso legal de manera adecuada, para evitar, si es posible, un proceso judicial, y resolver el problema de forma amistosa.
Por lo tanto, si quieres vender tu vivienda y decides repercutir una parte o la totalidad del IBI al comprador, es esencial que lo hagas constar por escrito en la escritura de compraventa y que cuentes con el asesoramiento de expertos para vender con seguridad y evitar problemas en el futuro.
Contacta con nosotros y ponemos a tu disposición a un equipo de expertos en asesoramiento inmobiliario que podrán analizar tu caso, ayudarte a establecer el precio de la compraventa y las condiciones de la transmisión y, por lo tanto, a que la venta se realice de forma rápida y segura.
