Si has decidido alquilar tu vivienda como piso turístico debe saber que, hace poco, ha entrado en vigor una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que te afecta. En este artículo te contamos en qué consiste y qué consecuencias tiene.
Desde hace tiempo hay un debate intenso sobre las viviendas que se dedican a uso turístico en las grandes ciudades, debido a las molestias que alegan el resto de los vecinos como ruidos, basuras e inseguridad. Por otro lado, algunos propietarios de viviendas han decidido retirarlas del alquiler de vivienda habitual e introducirlas en el mercado turístico, lo que ha supuesto una reducción de la oferta de pisos para alquiler de larga duración.
¿Se han prohibido los pisos turísticos?
Lo que se ha hecho es reformar la Ley de Propiedad Horizontal de la siguiente forma:
En el artículo 7.3 se ha establecido que:
El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo 17 de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.
En artículo 17.12 se establece lo siguiente:
El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
La nueva regulación supone varias cosas:
- • Para que un propietario de un piso en una comunidad de vecinos pueda destinarlo a uso turístico, desde el 3 de abril de 2025 necesitará el consenso expreso de la comunidad de propietarios, sean o no necesarias modificaciones en el título constitutivo o en los estatutos.
- • El acuerdo se deberá tomar por el voto favorable de 3/5 partes de los propietarios.
- • Si un propietario destina el piso a uso turístico se le podrá requerir para que cese la actividad e interponer una demanda por parte de la comunidad.
- • Se podrán aplicar nuevas cuotas al propietario del piso turístico que no pueden superar un incremento del 20%.
- • Si ya hay propietarios que destinan su piso a uso turístico, podrán seguir haciéndolo porque la nueva regulación no tiene efectos retroactivos.
¿Qué regulación existía antes?
La nueva norma entró en vigor el 3 de abril de 2025. Antes de esa fecha el alquiler turístico estaba permitido en las comunidades de propietarios, salvo que se aprobara por la mayoría de 3/5 la prohibición. Por lo tanto, cualquier propietario que cumpliera con la normativa turística y hubiera obtenido las licencias necesarias según la comunidad autónoma o el ayuntamiento, podía destinar su piso a uso turístico.
¿La prohibición de alquiler turístico tiene carácter retroactivo?
Esta es otra duda muy recurrente. En la propia redacción de la Ley de Propiedad Horizontal ya se dice que no tiene efectos retroactivos, es decir, que si en la comunidad de propietarios había algún vecino que destinaba el piso a uso turístico, lo podrá seguir haciendo. Por lo tanto, si la comunidad toma el acuerdo por mayoría de 3/5 de limitar el alquiler turístico ahora, ese acuerdo solo afectará a los propietarios que decidan, a partir de este momento, destinar el piso a una actividad vacacional.
¿Qué consecuencias legales tiene la prohibición del alquiler turístico en las comunidades de vecinos?
Si en una comunidad de propietarios se prohíbe el alquiler turístico se derivan varias consecuencias legales:
- • Si el acuerdo se ha tomado siguiendo lo establecido en la Ley de Propiedad horizontal, la actividad de piso turístico será contraria a los estatutos y a las normas de la comunidad, por lo que esta podrá actuar contra el propietario del piso. En este caso se podrá iniciar la llamada acción de cesación por la que se puede solicitar a un juez que se prohíba el desarrollo de la actividad y que se indemnicen los daños y perjuicios causados a la comunidad por utilizar la vivienda como piso turístico.
- • El acuerdo por el que se prohíbe la actividad turística se inscribirá en el registro de la propiedad, de forma que cualquier comprador de un piso en esa comunidad conocerá la prohibición.
- • Por otro lado, no podemos olvidar que el propietario del piso turístico deberá obtener las licencias y autorizaciones que se hayan establecido por la comunidad autónoma o por el ayuntamiento correspondiente.
¿Qué es el Registro de viviendas de uso turístico?
Junto con la modificación de la Ley de Propiedad horizontal que hemos analizado, en 2024 se creó la ventanilla única digital de arrendamientos para evitar los fraudes en los alquileres de corta duración. Los propietarios de pisos alquilados con arrendamientos de corta duración (turísticos o temporales) deberán obtener un número oficial de registro que acredite el cumplimiento de la normativa vigente para poder anunciar su propiedad en las plataformas digitales.
La inscripción en el registro se puede solicitar desde el 2 de enero de 2025.
¿Qué puedo hacer si quiero destinar mi piso a vivienda turística en Barcelona?
Si quieres destinar tu vivienda a uso turístico deberás comunicar expresamente al Ayuntamiento de Barcelona tu intención de ejercer esa actividad y la administración analizará el caso y si se cumplen todos los requisitos, concederá una licencia en base a la ley y a la normativa urbanística.
Vivienda deberá estar en perfecto estado de higiene y amueblada y contener todos los utensilios necesarios para habitarla, además, deberá disponer del número de inventario de registro turístico de Cataluña y en la vivienda deberá haber un cartel con ese número. Por otro lado, las viviendas turísticas deberán poner a disposición de los huéspedes un teléfono disponible las 24 horas del día para resolver incidencias relacionadas con la vivienda.
Además, deberás cotejar si existe una prohibición expresa en tu comunidad de propietarios.
En el caso en que no puedas ejercer la actividad de vivienda turística tendrás varias opciones:
- • Destinarla a vivienda alquiler de vivienda habitual, según lo establecido en la ley de arrendamientos urbanos.
- • Vender el inmueble.
En cualquier caso, es importante analizar la normativa con cuidado para ver si se cumplen los requisitos para el uso turístico.
Si necesitas ayuda para alquilar o vender tu piso contacta con nosotros y te ayudaremos.
