Encontrar la casa perfecta es complicado y cuando por fin la encuentres deberás considerar que la compra es una gran inversión puesto que no solo tendrás que pagar el precio de la compraventa, sino que también deberás hacer frente a los gastos e impuestos que correspondan. A continuación, te contamos cuánto cuestan las escrituras de una casa, para que puedas hacer tus cálculos y saber cuánto dinero vas a necesitar.
¿Qué es la escritura de compraventa de una casa?
Lo primero que debes saber es que las escrituras de compraventa una casa son documentos que se otorgan ante notario para formalizar dicha compraventa. Por un parte, el notario da fe de que la compraventa se ha realizado y garantiza la seguridad jurídica de la operación firmando el documento junto con el comprador y el vendedor. Además, la escritura de compraventa se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, lo que da publicidad a la operación frente a terceros.
Aprende a calcular cuánto cuestan las escrituras de una casa
Primeramente, para saber cuánto cuestan las escrituras de una casa es necesario conocer varios aspectos importantes:
De la escrituración de una vivienda se derivan varios gastos que son los siguientes:
– Honorarios del notario que intervenga en la compraventa. Los honorarios de los notarios se regulan en el Real Decreto 1426/89 de 17 de noviembre. Dichos honorarios son iguales para todos los notarios que, sin embargo, podrán hacer descuentos a sus clientes. En los honorarios del notario se consideran varios elementos:
– Cuantía de la operación. El precio de la compraventa influirá en el cálculo de los honorarios del Notario. Por ejemplo, por una compraventa de una vivienda de 200.000 euros con una subrogación en un préstamo hipotecario de 150.000 euros, el coste aproximado del notario sería de 613,30 euros.
| Nº ARANCEL | CONCEPTO | IMPORTE |
| 2,00 | Compraventa vivienda | 255,39 € |
| 2,00 | Préstamo | 178,11 € |
| 7,00 | Folios de matriz | 36,06 € |
| 4,10 | Copia autorizada | 30,05 € |
| 4,20 | Copia Simple | 6,01 € |
| IVA. | 106,18 € | |
| Timbre | 1,50 € | |
| Total | 613,30 € |
Fuente: calculadora de la OCU.
Folios que tenga la escritura.
La extensión de la escritura influirá en el precio. En el caso que hemos visto, partimos de que la escritura tiene 20 folios.
– Copias de la escritura que se soliciten. En función de cada caso se necesitarán copias simples o copias autorizadas de la escritura de compraventa, que tienen un precio diferente, tal y como se ve en el cuadro.
– Honorarios del registrador de la propiedad. Los honorarios de los registradores de la propiedad se regulan en el Real Decreto 1427/89 de 17 de noviembre. En el ejemplo que hemos visto, por la compraventa de 200.000 euros, ascenderían a 268,51 euros. Así, esta es la tabla con el desglose:
| Nº ARANCEL | CONCEPTO | IMPORTE |
| 1,00 | Asiento de presentación | 6,01 € |
| 2,00 | Compraventa vivienda | 126,04 € |
| 2,00 | Compraventa garaje | 0,00 € |
| 2,00 | Compraventa trastero | 0,00 € |
| 2,00 | Préstamo | 86,86 € |
| 3,30 | Nota afección Fiscal | 3,00 € |
| IVA. | 46,60 € | |
| Total | 268,51 € |
Honorarios de la gestoría.
Generalmente, para realizar los trámites de pago de impuestos e inscripción de la escritura de compraventa en el registro de la propiedad, se suelen contratar los servicios de una gestoría. También es importante preguntar cuánto cobran antes de contratar y comparar varias opciones.
– Gastos de la hipoteca. En el caso en que solicites una hipoteca para financiar la compra es posible que tengas que hacer frente a gastos como la tasación o la comisión de apertura, entre otros. Infórmate con el banco y averigua todos los gastos que hay que pagar.
– Gastos e impuestos relacionados con la propiedad de la vivienda:
– Gastos de comunidad. Al convertirte en nuevo propietario de la vivienda tendrás que pagar los gastos ordinarios y extraordinarios (derramas) de la comunidad.
– Gastos de cambio de titularidad de suministros. Los suministros de la vivienda (agua, electricidad y gas) los tendrás que cambiar a tu nombre. Cabe tener en cuenta que puede suponer un gasto adicional debido a la tramitación por la compañía que corresponda.
– IBI. El IBI lo paga el nuevo propietario a uno de enero de cada año, por lo que te corresponderá abonarlo. También se puede pactar en la escritura de compraventa que el IBI que corresponda al año de la venta se prorratee entre comprador y vendedor.
Junto con los gastos de la compraventa y otros gastos, se deben abonar diversos impuestos que son los siguientes:
– IVA. Si la vivienda es de obra nueva se deberá pagar el IVA al tipo del 10%. Al contrario, si se trata de una vivienda de protección oficial el tipo se reducirá al 4%.
– ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). En el caso de que se trate de una vivienda de segunda mano se deberá abonar el ITP que varía de unas comunidades autónomas a otras entre un 6% y un 10%. En Barcelona se aplica el tipo del 10% si la vivienda no supera 1.000.000 de euros.
– AJD (Actos Jurídicos Documentados). Se deberá pagar en determinados casos, por ejemplo, cuando se compra una vivienda nueva y se constituye una hipoteca sobre la vivienda. En concreto, el importe varía entre un 0,5% y un 2% (Cataluña).
De forma aproximada, se puede decir que, entre gastos e impuestos, si te preguntas cuánto cuestan las escrituras de una casa, deberás sumar entre un 10% y un 12% del precio de compraventa.
¿Cómo ahorrar costes en la compraventa de una vivienda?
En una compraventa de una vivienda se pueden ahorras gastos e impuestos de diversas formas. Te proponemos varias consideraciones:
– Bonificaciones y deducciones en el ITP. En el ITP se regulan diversas bonificaciones y deducciones en cada comunidad autónoma. Por su parte, estas se aplican en casos como familias numerosas, menores de 35 años o compraventa de vivienda protegida o de vivienda habitual.
– Rebaja en gastos notariales. Aunque, tal y como hemos visto, los notarios tienen establecidos sus honorarios por ley, pueden aplicar un descuento en las facturas de sus honorarios. Con el fin de lograrlo puedes consultar los honorarios de varios notarios y comparar.
– Ahorra en gastos de gestoría. La intervención de la gestoría no es obligatoria por lo que si quieres ahorrar puedes hacer tú mismo los trámites que haría el gestor. Básicamente: pago de impuestos y presentación de la escritura de compraventa en el registro de la propiedad.
– Reduce los costes de la hipoteca. Si no necesitas financiación te ahorrarás todos los costes asociados a la hipoteca. Sin embargo, si la necesitas puedes contratar los servicios de una entidad intermediaria en el sector hipotecario que negocie las condiciones con varios bancos y que cobre directamente al banco.
– Negocia el precio de compraventa. Por otra parte, otro aspecto importante es analizar el precio de compraventa, si eres comprador y comparar con los precios de inmuebles parecidos en la zona. De hecho, la negociación del precio permitirá reducir los impuestos y los gastos que se calculan sobre dicho importe.
– Pacta el pago de los gastos de compraventa. El artículo 531.6 del Código Civil catalán establece lo siguiente en cuanto a los gastos de la compraventa:
Los gastos de entrega del bien transmitido corren a cargo de los transmitentes. Los gastos del otorgamiento de la escritura y de la expedición de primera copia y los demás gastos posteriores a la transmisión corren a cargo de los adquirentes, salvo que una disposición especial o un pacto establezcan lo contrario.
Por lo tanto, salvo que se pacte otra cosa, los gastos de la escritura y de la primera copia así como los posteriores a la compraventa corresponden al comprador.
En definitiva, antes de comprar una vivienda debes tener muy claro cuánto cuestan las escrituras de una casa y valorar todos los aspectos con la ayuda de expertos en el mercado inmobiliario que te asesoren sobre los impuestos y gastos a pagar y la mejor forma de ahorrar.
