Si vas a comprar una vivienda u otro tipo de inmueble y te proponen firmar unas arras, te preguntarás: ¿qué porcentaje de arras se entrega en una promesa de compraventa?, ¿puede variar la cantidad en función de las circunstancias? En este artículo resolvemos todas tus dudas.
Por lo general, el contrato de arras se firma antes de la escritura o contrato de compraventa cuando se dan determinadas circunstancias:
– El vendedor necesita tiempo para desalojar el inmueble.
– El comprador debe buscar financiación para comprar o necesita vender su piso.
– Existe alguna carga en el inmueble (hipoteca o embargo, por ejemplo) que se debe cancelar antes de la compraventa.
– El inmueble se está construyendo y se compra sobre plano. En estos casos se suele firmar un contrato de arras, a continuación, un contrato privado de compraventa y, finalmente, cuando el inmueble ya está terminado, la escritura pública de compraventa.
No es lo mismo una promesa de compraventa que un contrato de arras
Lo primero que debemos tener claro es que el contrato de arras y la promesa de compraventa son dos contratos distintos.
La promesa de compraventa se regula en el artículo 1.451 del Código Civil que establece que “la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato” y que: “Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos”.
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el propietario del inmueble, por el que se entrega una cantidad de dinero como prueba del compromiso de comprar y vender un inmueble. Esa cantidad se deducirá del precio final y será una garantía de la operación. Sin embargo, existen varios tipos de arras (penitenciales, confirmatorias y penales) y los efectos son diferentes. En nuestro post Qué es un contrato de arras, para qué sirve y qué tipos existen, te contamos las diferencias.
¿Qué porcentaje se arras se entrega en la promesa de compraventa?
Aunque el Código Civil, a la hora de regular las arras, no establece un porcentaje mínimo a entregar, en la práctica se suele dar un 10% del precio de la compraventa. Este porcentaje puede variar en función de diversas circunstancias como las siguientes:
– El tiempo que transcurra entre la firma del contrato de arras y el otorgamiento de la escritura de compraventa ante Notario. Si el plazo de tiempo es amplio debido, por ejemplo, a la necesidad del comprador de vender su anterior vivienda, el porcentaje de arras puede aumentar, sin embargo, si el plazo es corto, 15 días, el importe de las arras podría ser inferior, incluso puede no ser necesario firmar unas arras.
– El precio del inmueble. No es lo mismo que la vivienda tenga un precio de 200.000 euros que de 1.000.000 de euros. Para precios más elevados un porcentaje inferior de arras (5% o 7%) puede ser suficiente garantía para el vendedor. Por otro lado, si el precio de la vivienda es muy bajo, puede ocurrir que sea necesario entregar un porcentaje de arras mayor.
– El grado de implicación de las partes. El importe que se entregue también dependerá del compromiso que quieran adquirir las partes de realizar la compraventa. Puede que con un porcentaje elevado el compromiso será mayor y viceversa. Por ejemplo, si el comprador entrega 2.000 euros como arras penitenciales y encuentra otra vivienda que le gusta más después de haber firmado el contrato de arras, puede estar dispuesto a perder esa cantidad, para poder comprar la otra vivienda. Sin embargo, si ha entregado 10.000 euros, quizás no esté dispuesto a perder el dinero.
Lo que no debe faltar en tu contrato de arras
Siempre que firmes un documento jurídico, sobre todo un contrato, es aconsejable contar con la ayuda de un abogado especialista. Con el contrato de arras ocurre lo mismo, es muy aconsejable el asesoramiento de un abogado especialista en derecho inmobiliario. No obstante, es importante que conozcas el contenido que debe tener el contrato de arras y los aspectos que no pueden faltar. Son los siguientes:
– Datos del comprador y del vendedor. Se deben incluir los nombres completos, los NIF o CIF y, si se trata de una sociedad mercantil, deben figurar todos los datos de la entidad como la información de la escritura de constitución de la empresa y el domicilio social, así como los datos de apoderamiento o nombramiento del firmante del contrato de arras el nombre de la sociedad.
– Información sobre la vivienda objeto de compraventa. Se deberá incluir la ubicación concreta, superficie, distribución, dato de inscripción en el registro de la propiedad y cargas (hipotecas, embargos, servidumbres, etc.), entre otros datos.
– Cantidad que se entrega en concepto de arras. En este punto es donde se regula el porcentaje de arras que se entrega y se deben considerar varios aspectos:
En primer lugar, la cantidad que se entrega es aconsejable que se exprese en letras y en números. Además, debe regularse la forma de entrega: transferencia, cheque bancario o conformado, etc. Por último, también deberá establecerse cómo se pagará la parte restante del precio y en qué momento.
– Precio de la compraventa. El precio de la compraventa es un dato esencial y también se suele expresar en letras y números. Es importante que se analicen los impuestos que gravarán la compraventa: IVA o ITP, según los casos.
– Plazo para formalizar la compraventa. Este plazo es muy importante puesto que, si transcurre y no se ha firmado la compraventa ante Notario, se puede producir un incumplimiento contractual que haga entrar en juego las indemnizaciones de las arras penitenciales.
– Tipos de arras y consecuencias del incumplimiento. Es un factor esencial. Ya hemos visto los tres tipos de arras y que tienen efectos distintos. Es importante considerar que en Cataluña si queremos que las arras sean penitenciales deberemos expresarlo en el contrato de forma clara, en caso contrario las arras se considerarán confirmatorias. Además, según el Código Civil catalán si en las arras penitenciales el comprador desiste del contrato porque el banco no le concede la financiación necesaria para comprar, no perderá las arras.
– Pago de los gastos de la compraventa. La compraventa supone una serie de gastos como los honorarios del notario que otorgue la escritura o del registrador que la inscriba en el registro de la propiedad, así como de la gestoría que se encargue de todos los trámites (pago de impuestos e inscripción). En las arras se puede regular cómo se distribuirán esos gastos entre comprador y vendedor.
– Datos para notificaciones. Establecer los domicilios y formas de contacto de las partes es fundamental para que se formalice la compraventa o para que se pueda hacer una notificación si hay un problema.
Una vez que el contrato esté preparado y supervisado por un abogado experto en derecho inmobiliario, es importante que las partes lo firmen en todas las hojas y que cada una guarde su copia firmada por todos.
En definitiva, conocer todos estos aspectos te ayudará a firmar un contrato de arras con seguridad y sin correr riesgos legales.
