¿Sabes que si compras un inmueble que está fuera de ordenación tendrás limitaciones de uso o para hacer obras? La seguridad jurídica a la hora de comprar una vivienda es fundamental y, además de solicitar información al registro de la propiedad, es importante pedir información urbanística y considerar la Ley del Suelo.
Si la vivienda está fuera de ordenación (por ejemplo, se encuentra en un edificio de viviendas construido sobre un suelo destinado a equipamiento de escuelas según el plan urbanístico), puede que el valor de la vivienda sea inferior, que no se pueda cambiar el uso o que no se puedan hacer obras de consolidación.
La Ley del Suelo en España es una de las normativas más relevantes dentro del ámbito inmobiliario y urbanístico. Esta norma establece las bases sobre cómo se regula el uso del suelo, su desarrollo y protección. En este artículo te contamos los aspectos más importantes de la ley para entender su impacto en el sector inmobiliario y en la compraventa de viviendas.
¿Qué es la Ley del Suelo?
La Ley del Suelo es la normativa que regula el uso, la clasificación y el desarrollo de los terrenos en España. Se ha desarrollado a lo largo de los años desde su primera versión en 1956 y sus principales objetivos son:
– Garantizar un desarrollo urbano sostenible. Es importante que el crecimiento de las ciudades sea coherente y a la vez que cumple con las necesidades de las personas.
– Evitar la especulación en relación con el uso del suelo. Por ejemplo, se quiere evitar situaciones como las siguientes: un inversor adquiere un terreno no urbanizable en las afueras de una ciudad con el objetivo de que, en el futuro, el área se revalorice al convertirse en suelo urbanizable. De esta forma, se puede vender el terreno a un precio mucho más alto sin haber desarrollado dicho terreno.
– Proteger el medio ambiente. Es fundamental obtener una evaluación del impacto ambiental de los planes urbanísticos.
En otras palabras, la ley del suelo se encarga de establecer qué se puede construir, dónde y bajo qué requisitos.
¿Qué tipos de suelo existen?
Uno de los pilares de la Ley del Suelo son los tipos de suelo que existen en España. La clasificación del suelo tiene un papel clave puesto que afecta a los usos y a las limitaciones que tiene cada terreno. Se distinguen tres tipos:
1. Suelo urbano. Es el que ya cuenta con servicios básicos y puede ser edificado. Es decir, tiene las infraestructuras básicas para suministro de agua, electricidad, alumbrado público y saneamiento. Este tipo de suelo es apto para construir viviendas, locales comerciales o edificios públicos, entre otros.
2. Suelo urbanizable. Estos terrenos aún no están desarrollados, pero pueden ser urbanizados en el futuro. Para que un suelo urbanizable pueda desarrollarse, debe contar con un plan urbanístico aprobado por las autoridades competentes.
3. Suelo no urbanizable. Es el que está protegido por su valor medioambiental, histórico o paisajístico, por lo que no pueden ser urbanizado. En este tipo de terrenos solo se pueden hacer determinadas construcciones como instalaciones agrícolas o forestales, que no afecten al entorno natural.
La clasificación que hemos visto es importante si quieres comprar un terreno o construir una vivienda en un terreno que ya posees, porque el tipo de suelo determina qué puedes hacer y en qué condiciones.
¿Qué significa que un inmueble está fuera de ordenación?
Hemos escuchado hablar en numerosas ocasiones de una vivienda o un edificio que está “fuera de ordenación”, pero ¿qué quiere decir esto?
Esta expresión se refiere a inmuebles que, aunque se encuentran construidos desde hace tiempo, ya no cumplen con la normativa urbanística vigente. En otras palabras, son edificaciones que, debido a cambios en la normativa, han quedado desactualizadas o fuera de lo permitido.
Esta situación tiene diversas consecuencias que afectan en distintos aspectos:
– Al valor del inmueble.
– A las obras que se quieran realizar. En un inmueble fuera de ordenación solo se pueden hacer tareas de mantenimiento para garantizar la seguridad del edificio.
– A la transmisión del inmueble. Habrá que informar al comprador de la situación real del inmueble para que compre conociendo la información.
Lo más importante es saber que si un inmueble esté fuera de ordenación, no significa que esté en una situación irregular, sino que la normativa actual es distinta a la que existía cuando se construyó y el inmueble no se ajusta a ella.
¿En qué consiste la reforma de la Ley del Suelo?
Desde hace tiempo se habla de la reforma de la Ley del Suelo, pero se ha retrasado como consecuencia de la falta de apoyos. Esta reforma traería novedades para resolver algunos problemas básicos que se producen en las ciudades españolas. Algunos puntos esenciales de esta reforma son los siguientes:
– Evitar la paralización de planes de ordenación urbanística municipales por defectos de forma que no sean sustanciales. Hasta ahora en estos casos se paralizaban los planes por un defecto de forma, sin embargo, con la reforma se consigue que no haya paralización y se pueda corregir el error.
– El silencio será positivo en algunos casos. Existen diversas actuaciones urbanísticas en las que, hasta ahora, el silencio administrativo es negativo, y con la reforma será positivo, es decir, que si la administración no dice nada, el interesado podrá realizar la acción que corresponda.
– Limitaciones para recurrir planes. Sólo se podrá recurrir contra aspectos sustantivos o materiales de los planes y la legitimación para recurrir corresponde a las personas que tengan un interés legítimo en las actuaciones del plan.
La reforma todavía debe de ser aprobada y se desconoce su alcance final, sin embargo, su objetivo es proteger el medioambiente y mejorar la calidad de vida en las ciudades españolas.
Importancia de la Ley del Suelo para el sector inmobiliario
Como consecuencia de todo lo anterior, es evidente que la Ley del Suelo, y su posible reforma, tienen un gran impacto en el sector inmobiliario. Para promotores, inversores y propietarios, conocer esta ley es fundamental para evitar problemas legales y saber:
– Qué uso tiene el suelo.
– Qué permisos y licencias se deben solicitar.
– Si existe la posibilidad o no de modificar el uso.
– Si un inmueble está fuera de ordenación.
Todos estos elementos inciden en el valor económico del suelo y pueden significar importantes restricciones para su transmisión.
La Ley del Suelo de España es una pieza clave para garantizar un desarrollo urbano ordenado y que cumpla con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) y que equilibre el crecimiento de las ciudades con la protección del medio ambiente y la necesidad de acceso a una vivienda.
Debemos esperar a la reforma de la ley para ver qué cambios se realizan y son útiles para enfrentarse a los desafíos actuales del desarrollo urbano actual.
Tanto los promotores, como los constructores, inversores y compradores finales deben conocer las normas urbanísticas para tomar decisiones basadas en información actualizada.Si tienes dudas sobre un suelo o quieres vender o comprar un terreno, contacta con nuestro equipo de expertos y te ayudaremos a analizar el caso desde un punto de vista legal y urbanístico para que puedas actuar con seguridad jurídica.
