¿Has recibido un piso en herencia y necesitas valorarlo? Es bastante habitual cuando fallece una persona que sus herederos reciban bienes inmuebles. Los impuestos que se deben pagar por la herencia, como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, requieren saber cómo valorar un inmueble para una herencia. En este post te contamos todos los detalles para que sepas qué valor darle al inmueble y que impuestos vas a tener que pagar.
El valor que se le da a un inmueble es importante porque determinará que paguemos más o menos de impuestos. Dicho valor ha sido objeto de una modificación normativa que se aprobó en 2021 y comenzó a aplicarse en enero de 2022 (ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal). Lo vemos a continuación.
Aprende cómo valorar un inmueble para una herencia: el valor de referencia
Hasta enero de 2022 en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y en el impuesto sobre sucesiones y donaciones se calculaba el valor de un inmueble en base al valor real de dicho inmueble en el momento en que fue adquirido. Sin embargo, desde enero de 2022 se aplica el llamado valor de referencia de mercado (VRM).
Para conocer el valor de referencia del mercado se debe acceder a la página oficial del catastro inmobiliario y consultar los datos a través del documento nacional de identidad o certificado digital. Bastará con introducir la referencia catastral del inmueble y se obtendrá el valor de referencia de mercado para utilizarlo en la valoración de inmuebles para el Impuesto de Sucesiones, el impuesto sobre el patrimonio y el impuesto de transmisiones patrimoniales. Sin embargo, esta nueva forma de valorar los inmuebles no afectará al impuesto sobre bienes inmuebles o al IRPF, en los que se continuará aplicando el valor catastral.
¿Qué ocurre si los herederos quieren vender el bien inmueble heredado?
Es bastante habitual que cuando varias personas reciben un bien inmueble en herencia decidan venderlo. En este caso, deberán pagar en su declaración de la renta por la ganancia patrimonial obtenida, que será la diferencia entre el valor que se le da el bien en la herencia y el valor que se le da en la transmisión, es decir, el precio de la compraventa que se realice. En este supuesto hay que tener en cuenta, además, los gastos derivados de la compraventa, pero, sobre todo, no se puede olvidar que si el inmueble está valorado en la herencia con un valor muy inferior al de mercado, el importe a pagar por la ganancia patrimonial será elevado. En estos casos, por ejemplo, se debería estudiar la posibilidad de asignar al inmueble un valor superior al valor de referencia para reducir la carga tributaria.
¿Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor de referencia?
Los dos valores son diferentes. Lo vemos a continuación:
– Valor catastral de un inmueble. Es el valor que sirve como base imponible para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Se trata de un valor que se actualiza con la ley de presupuestos generales del Estado.
– Valor de referencia de mercado. Es el valor que se establece anualmente la Dirección General del Catastro Inmobiliario, a partir del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas en documento público. En la página web de la sede electrónica del catastro se pueden consultar dichos valores y saber qué elementos se han utilizado en la determinación individual del valor de referencia. Estos valores no pueden superar el valor de mercado porque se consideran una serie de factores de minoración. Estos factores de minoración son coeficientes que se aplican de forma individual a los inmuebles para garantizar que no superan el valor de mercado.
¿Y si no existe valor de referencia para un inmueble?
Puede ocurrir que no exista un valor de referencia para un determinado bien inmueble o que ese valor no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro. En estos casos, si se debe declarar el valor para el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la base imponible será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado o el valor de mercado. Se considera valor de mercado el precio más probable por el que podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas
¿Qué ocurre si declaras un valor inferior en el Impuesto de Sucesiones?
En el caso en que heredes un bien inmueble y declares un valor inferior al valor de referencia en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la Agencia Tributaria puede realizar una comprobación del valor del inmueble y reclamar la diferencia. Contra la propuesta de liquidación complementaria que realice la Agencia Tributaria, el contribuyente podrá presentar las alegaciones y pruebas que estime oportunas.
¿Qué opciones tiene un heredero si los impuestos a pagar son elevados?
El año 2021 cerró con una cifra récord en el número de herencias tramitadas por los españoles y en la cantidad de renuncias a herencias. Las personas que renunciaron a la herencia alcanzaron el número de 55.574, lo que supuso un 25% más que en 2020.
En 2022 las cifras parece que serán parecidas, debido a las deudas de los fallecidos y a los impuestos que deben pagar los herederos. Los datos del primer semestre de 2022 muestran que entre enero y junio se tramitaron 177.200 sucesiones, con unos 27.200 herederos que rechazaron su parte de la herencia.
Pero ¿Qué opciones tiene un heredero para pagar los impuestos derivados de la herencia?
– Aplicar las bonificaciones reguladas por cada comunidad autónoma. El Impuesto de Sucesiones es un impuesto cedido a las comunidades autónomas que han establecido bonificaciones que permiten, en algunos casos, reducir el importe a pagar en un 99%.
– Solicitar un pago aplazado. El periodo inicial de pago del Impuesto de Sucesiones es de seis meses, pero es posible solicitar una ampliación de plazo por seis meses más, de forma que se consigue un año entero.
– Estudiar la posibilidad de hacer donaciones en vida. En este caso se reparten bienes de la herencia antes del fallecimiento de la persona, sin embargo, es necesario hacer un estudio fiscal exhaustivo por parte de un experto en impuestos sobre herencias, para determinar qué opción permite ahorrar más impuestos: donar bienes en vida o dejarlos en herencia.
– Pagar con el dinero del fallecido. El Banco de España establece que para poder usar fondos de la cuenta de un fallecido y pagar el Impuesto de Sucesiones, se debe solicitar a la entidad bancaria que emita, con cargo a los bienes del fallecido, un cheque a nombre de la Agencia Tributaria para pagar el correspondiente impuesto.
En el caso en que las deudas derivadas de la herencia sean muy elevadas o el importe a pagar por los tributos sea excesivo, los herederos tienen dos opciones: aceptar la herencia a beneficio de inventario o renunciar a la herencia.
En definitiva, saber cómo valorar un inmueble para una herencia determinará la posibilidad de calcular los impuestos a pagar y ayudará a tomar una decisión sobre aceptar o renunciar a la herencia y realizar una planificación fiscal en función de la finalidad que se le quiera dar al bien inmueble (venta a corto plazo, uso propio para uno de los herederos, etc.). En cualquier caso, es fundamental el asesoramiento de expertos, abogados, consultores y fiscalistas, para tomar las decisiones oportunas.
