¿Has decidido invertir en vivienda? Puedes hacerlo de dos formas: solicitando o no financiación para la operación. En este post, te contamos qué es el apalancamiento en una compra de inmuebles y cómo se calcula la rentabilidad de una operación inmobiliaria apalancada.
¿Qué es la rentabilidad inmobiliaria?
Cuando una persona realiza una inversión inmobiliaria quiere obtener un beneficio. En este sentido entendemos el concepto de retorno de la inversión (ROI). Existen varias formas de calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. El resultado final es el dinero que se obtiene tras deducir los gastos. Por lo tanto, si los gastos son bajos, mayor será la rentabilidad.
Muchos compradores se plantean la posibilidad de invertir comprando una vivienda para alquilarla o reformarla y obtener una rentabilidad. De hecho, la operación se puede hacer de varias formas:
– Utilizando fondos propios para el 100% de la operación, con lo cual se asumen más riesgos.
– Utilizando una parte de fondos propios para pagar el precio de la vivienda (se puede cubrir el 50% del precio de compraventa, por ejemplo). Mientras, solicitar financiación bancaria para la otra parte.
– Financiar el 100% de la compraventa sin utilizar fondos propios.
El apalancamiento financiero se produce en el segundo caso, tal y como veremos a continuación. Se debe a que una parte de la inversión se “apalanca” con la financiación de un banco.
¿Qué es el apalancamiento en una operación inmobiliaria?
El apalancamiento en la compra de un inmueble consiste en utilizar la financiación para realizar la operación.
Además, el apalancamiento inmobiliario aporta diversas ventajas como las siguientes:
– El riesgo disminuye. A causa de que el comprador no utiliza todos sus ahorros para comprar.
– La rentabilidad financiera aumenta.
– La posibilidad de conservar capital para otros proyectos.
– La realización de la inversión para la que no tenemos el 100% del capital.
¿Qué tipos de apalancamiento existen?
Podemos distinguir tres tipos de apalancamiento en una operación de inversión inmobiliaria:
– Apalancamiento positivo. En este caso la rentabilidad de la operación es superior a los intereses del préstamo hipotecario que se han solicitado. Por tanto, la operación es rentable para el inversor.
– Apalancamiento neutral. La rentabilidad obtenida con la inversión es muy parecida al importe de los intereses que se han pagado por el préstamo hipotecario. De esta manera, el inversor ni pierde ni gana dinero.
– Apalancamiento negativo. En este supuesto la rentabilidad obtenida con la inversión es más baja que los intereses abonados por el préstamo. Así, la inversión no es rentable.
¿Qué tener en cuenta para que la rentabilidad de una operación inmobiliaria apalancada sea positiva?
Existen diversos factores que van a influir en la rentabilidad final de una operación inmobiliaria apalancada que son los siguientes:
– Precio de compra de la vivienda. En el precio de la vivienda que compre el inversor influirán aspectos como la ubicación, el estado, la calidad de los materiales de construcción, los servicios de los que dispone, el tiempo que lleve en el mercado y la urgencia que tenga el vendedor por realizar la operación. Así, es importante cotejar que se trata de un precio acorde al mercado y que no está inflado.
– Costes de la operación. Otro factor esencial son los costes de la operación. Por ejemplo, los impuestos de la compraventa, intereses de la hipoteca, la reforma que haya que realizar en el piso, los honorarios de notario, registrador de la propiedad y abogado que intervengan en la operación o los costes de una tasación.
Alquiler
Si compras el inmueble ya alquilado es importante que analices con detenimiento el contenido del contrato de alquiler. En concreto, deberás estudiar varios aspectos que influirán en la rentabilidad de la inversión:
– Renta anual que paga el inquilino.
– Periodo de duración del contrato y si hay un plazo de obligado cumplimiento. El objetivo es que la renta que paga el inquilino cubra los intereses del préstamo que solicites para financiar la operación.
– Gastos e impuestos que se le repercuten al inquilino. En el contrato de alquiler se puede pactar que se le repercuten al inquilino determinados gastos e impuestos. Por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En ese caso, será un coste que el inversor no tendrá que asumir mientras dure el arrendamiento.
– Situación del mercado residencial. Un aspecto muy relevante que influirá en la rentabilidad de la operación inmobiliaria apalancada es la situación del mercado residencial. Por ello, es recomendable analizar las tendencias para verificar si los precios de las viviendas similares a la que se quiere comprar están subiendo o bajando. Más all´á, la situación del mercado también influirá si la vivienda está alquilada. Puede ocurrir que varíe la demanda o la oferta, que se aprueben normativas que limiten los precios y que, como consecuencia de ello, los precios bajen o suban.
Para este análisis se puede consultar con un asesor inmobiliario experto que conozca el mercado a fondo y sepa detectar las tendencias de cara al futuro.
– Financiación. También es muy importante que calcules adecuadamente el importe de financiación que necesitas, puesto que si solicitas financiación y posteriormente aparecen costes que no has considerado, la rentabilidad de la operación podría verse afectada.
– Rapidez con la que se realice la venta. Cuando calculas la rentabilidad de una operación inmobiliaria consideras un plazo de tiempo determinado. Por lo tanto, el tiempo es un factor que influye también en la transacción. Tras haber realizado la inversión, reformado la casa y ponerla a la venta, si tardas en encontrar a un comprador y en cerrar la operación, la rentabilidad se resentirá. Debido a que asumirás más costes de mantenimiento, gastos de comunidad y de impuestos. En este sentido, en nuestro post Trucos de inmobiliaria para vender tu piso rápido, te damos varios consejos para que la venta no se alargue y la rentabilidad no se vea afectada.
Ejemplo de cómo se calcula la rentabilidad en una operación inmobiliaria apalancada
Para entender cómo se calcula la rentabilidad en una operación inmobiliaria apalancada vamos a partir de un ejemplo:
Juan compra una vivienda en Barcelona por un importe de 200.000 euros. Para comprarla utiliza 100.000 euros de sus ahorros y solicita al banco otros 100.000 euros con una hipoteca, que le cobra unos intereses totales de 10.000 euros. Decide reformar la vivienda e invierte 30.000 euros. Después la vende de nuevo por 270.000 euros. Por lo tanto, el beneficio obtenido es de 30.000 euros.
Por lo tanto:
| Concepto | Importes |
| Precio de compra de la vivienda | 200.000 euros |
| Ahorros utilizados en la compra | 100.000 euros |
| Hipoteca | -100.000 euros |
| Intereses totales | -10.000 euros |
| Reforma de la vivienda | -30.000 euros |
| Precio de venta de la vivienda | 270.000 euros |
| Beneficio | 30.000 euros |
| Porcentaje de beneficios | 30% |
En este caso, la rentabilidad de la operación inmobiliaria apalancada es positivo. Sin embargo, como hemos visto, puede ser neutral o negativo, dependiendo de los costes que surjan. Es por eso que es importante hacer muy bien las cuentas y contar con la ayuda de un consultor inmobiliario experto.
En definitiva, saber cómo se calcula la rentabilidad de una operación inmobiliaria apalancada es el primer paso para hacer una inversión al comprar una vivienda, bien sea para revenderla más tarde o para alquilarla durante un tiempo.
