¿Quieres comprar una vivienda en Barcelona para destinarla a alquiler turístico? Según las estadísticas publicadas por el Ayuntamiento de Barcelona las viviendas destinadas a uso turístico, se han mantenido estables de 2021 a 2022 con 9.397 viviendas de uso turístico y el barrio con el mayor número de este tipo de viviendas es la Dreta de l´Eixample. La rentabilidad de este alquiler de viviendas varía en función de la ubicación y otros factores (estado del inmueble o gestión), pero, en general, de media, se sitúa entre un 5% y un 7%. Si quieres destinar una vivienda de tu propiedad a uso turístico será necesario que obtengas una licencia. Te contamos cómo conseguir licencia turística en Barcelona, qué normativa se aplica, qué zonas existen y qué posibilidades hay de obtener una licencia en cada zona.
Normativa aplicable a las viviendas turísticas
La legislación aplicable a los pisos turísticos en Barcelona es el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (conocido por sus siglas PEUAT), que entró en vigor en 2017 con el objetivo de los alojamientos de este tipo no se concentraran en una sola zona y se distribuyeran de forma adecuada por la ciudad. Para lograrlo se estableció la necesidad de obtener una licencia turística.
El Plan Especial diferencia varios tipos de alojamientos turísticos:
– Viviendas de uso turístico (VUT).
– Establecimientos de alojamiento turístico (hoteles, aparthoteles, hostales, pensiones y apartamentos turísticos).
– Albergues de juventud.
Por otro lado, en Barcelona se creó el concepto de hogares compartidos, es decir, viviendas habituales en las que se alquilan habitaciones para uso turístico. En este caso, la estancia no puede superar los 31 días, las plazas máximas son cuatro y la persona que debe solicitar la autorización debe de ser la persona que vive habitualmente en la vivienda.
Zonas del PEUAT
La normativa contenida en el PEUAT diferencia cuatro zonas en Barcelona que son las siguientes:
– Zona 1: incluye los barrios de Hostafrancs, Ciutat Vella, Vila Olímpica, Vila de Gràcia, Sant Antoni, Poble Sec, Eixample y Poblenou. En esta zona es donde se concentra el mayor número de pisos turísticos por lo que no se admite ningún tipo de nueva licencia para vivienda turística, y tampoco se permite la ampliación de las licencias ya existentes. En cuanto a los hogares compartidos sí se pueden implantar a través de la reconversión de las viviendas de uso turístico que ya existen.
– Zona 2: comprende los barrios de Fort Pienc, Poblenou, Sants, Baix Guinardó, Font de la Guatlla, Sant Antoni y Diagonal Mar. Solo se concederá licencia para viviendas turísticas en esta zona si se produce la baja de una ya existente y se podrá abrir un nuevo establecimiento en la zona 3. Los hogares compartidos se regulan igual que en el caso anterior.
– Zona 3: incluye los barrios de Vallcarca, Horta, Les Corts, Sarrià, La Verneda Nou Barris El Guinardó y La Sagrera. En esta zona se conceden nuevas licencias hasta que se alcance el número máximo y se deberán cumplir las siguientes condiciones:
– Solo puede abrirse un nuevo establecimiento cuando se produzca una baja en las zonas 1, 2 y 4 hasta un máximo de 370 establecimientos.
– Solo podrán situarse en manzanas cuya densidad no supere una relación de 1,48 % entre el número de VUT y el número de viviendas o bien hasta llenar un edificio entero con un máximo de diez VUT.
En esta zona también se pueden abrir hogares compartidos por medio de la reconversión de VUT ya existente.
– Zona 4: en la zona están barrios como Norte del 22@, la Marina del Prat Vermell y la Sagrera. Cada subzona tiene una normativa específica y no se admiten nuevas licencias turísticas. La baja de una vivienda turística permitirá abrir otra nueva en la zona 3. En cuanto a los hogares compartidos, al igual que en los casos anteriores, se podrán implantar mediante la reconversión de una vivienda de uso turístico ya existente.
Cómo conseguir licencia turística en Barcelona: requisitos
En el caso en que se pueda obtener una licencia turística en Barcelona, considerando las limitaciones que hemos visto en el apartado anterior por cada zona, tendrás que considerar los siguientes requisitos:
– Que la vivienda cumple todas las condiciones técnicas y de calidad mínimas establecidas por la ley.
– Que la vivienda tiene cédula de habitabilidad. No podrán alojarse en la vivienda más personas que las que conste en la cédula.
– El interior de la vivienda debe de estar en perfecto estado de higiene y amueblado.
– La vivienda debe disponer de un número de inventario de registro turístico de Cataluña. Dentro de la vivienda debe haber un cartel con ese número y tendrá que facilitarse a los turistas.
– El propietario de la vivienda debe tener un teléfono disponible las 24 horas para solucionar incidencias que se produzcan durante la estancia.
Cómo conseguir licencia turística en Barcelona: pasos para obtenerla
Una vez que verifiques que cumples todos los requisitos para obtener una licencia turística en Barcelona, deberás solicitarla a en la Oficina de Atención Ciudadana que corresponda al distrito en el que se encuentra la vivienda.
Para obtener la licencia turística el Ayuntamiento de Barcelona elabora un informe previo que tiene un coste de 57 euros. En este informe se verifica el estado de la vivienda y la densidad de viviendas turísticas en la zona. La licencia turística en Barcelona tiene un coste aproximado de unos 300 euros.
La venta del piso supone la pérdida de la licencia turística salvo que se realiza un traspaso de dicha licencia al nuevo propietario mediante una comunicación expresa al Ayuntamiento de Barcelona.
Beneficios de comprar un piso con licencia turística en Barcelona
Comprar un piso en Barcelona como inversión para destinarlo a vivienda turística tiene diversos beneficios que dependen de factores como: la situación del piso, el precio y los gastos de compraventa, la necesidad o no de realizar obras y la gestión que se realice del alquiler vacacional.
Los beneficios que se pueden obtener son los siguientes:
– Una rentabilidad mayor respecto a un alquiler de larga duración.
– Se elimina el riesgo de impago porque el pago del alquiler se hace por adelantado por parte del turista.
– Es más fácil mantener en buen estado la vivienda puesto que se controla la situación cada poco tiempo y se pueden hacer arreglos.
– Otra ventaja consiste en la posibilidad de utilizar la vivienda para uso propio en las fechas que se considere oportuno. Esto no ocurre con la vivienda con un alquiler sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que el contrato que se prorroga hasta un mínimo de un año.
– Podrás seleccionar a los huéspedes en función de determinados filtros como la posibilidad de alojar mascotas, por ejemplo.
Sin embargo, para obtener todas estas ventajas tendrás que realizar una buena gestión o contratar a expertos en gestión de alquiler vacacional en Barcelona. De esta forma todo el proceso de selección de inquilinos o el mantenimiento de la vivienda estará en manos de profesionales que realizarán todos los trámites de forma rápida y obtendrás una rentabilidad mayor.
