Comprar una vivienda significa realizar una inversión importante, por lo que es necesario hacer una buena planificación de todos los gastos e impuestos que hay que pagar. No se trata solo de pagar el precio, sino otros gastos derivados que pueden ser elevados. En este post te contamos cómo realizar el cálculo de los gastos de compraventa de una vivienda.
¿Cuáles son los gastos de compraventa?
Los gastos que debes considerar en relación con la compraventa son los siguientes:
– Honorarios del Notario ante el que se otorgue la escritura de compraventa. Este gasto depende del número de hojas de la escritura, de las copias que se pidan y del importe de la operación. Los honorarios de los notarios están regulados por la ley.
– Honorarios del Registrador de la Propiedad que inscriba la compraventa.
– Honorarios de la gestoría que realice el trámite de presentación de la escritura y del pago de impuestos.
– Honorarios de abogados que asesoren en la operación y redacten el documento de arras o la escritura de compraventa.
– Gastos derivados de la constitución de una hipoteca sobre el inmueble. Varían dependiendo de cada caso:
·Tasación de la vivienda.
·Seguro de vida.
·Seguro de la vivienda.
·Comisión de apertura de la hipoteca.
·Coste de otros productos vinculados (tarjetas o cuentas bancarias, por ejemplo).
– Comisión de la inmobiliaria. Si ha intervenido una agencia inmobiliaria y has pactado pagarle honorarios tendrás que considerar ese gasto.
– Comisiones del banco por emisión de cheques o por realización de transferencias.
Junto a todo lo anterior, no podemos olvidar los impuestos de la compraventa: IVA o ITP en función de si se trata de una primera o segunda transmisión; y la plusvalía municipal.
¿Cómo se hace el cálculo de los gastos de compraventa de una vivienda?
Con carácter general, se suele considerar que los gastos de compraventa de una vivienda equivalen a entre un 10 y un 12% del precio de la vivienda.
Sin embargo, siempre es aconsejable realizar un cálculo más aproximado para tenerlo claro y estar preparado.
Elementos para hacer el cálculo
Para hacer el cálculo de los gastos e impuestos de la compraventa vas a necesitar tres elementos:
– Precio de la vivienda.
– Comunidad Autónoma en la que se encuentra.
– Si es una vivienda de obra nueva o de segunda mano.
¿Cómo hacer el cálculo?
Puedes hacer varias cosas:
– Probar un simulador de algún banco o de un portal inmobiliario. Por ejemplo, este de Kutxabank o el de Fotocasa.
– Preguntar al Notario y que te de el dato tanto de sus honorarios como de los del Registrador y la gestoría.
Ejemplo de cálculo de gastos de compraventa de vivienda
Por ejemplo, si la vivienda tiene un precio de 200.000 euros y se encuentra en Cataluña los gastos serán los siguientes:
Para la entrada de la vivienda, necesitarás unos 40.000 euros.
– La escritura pública serán unos 700 euros.
– La inscripción en el Registro de la propiedad 200 euros.
– La gestoría podría cobrar unos 400 euros.
– La tasación del inmueble serían 400 euros.
A esto habría que añadir otros gastos derivados de la hipoteca como comisiones o seguros, y, además, un 5% (aproximadamente) por la comisión de la inmobiliaria que haya intervenido.
¿En qué momento se pagan los gastos?
Esto dependerá de si has contratado una gestoría. Los Notarios suelen tener una gestoría con la que colaboran y lo que se hace es una provisión de fondos antes de la compraventa que cubre todos los gastos y pago de impuestos (Notaría, Registro, gestoría, impuestos).
Si no has contratado la gestoría, tendrás que pagar la escritura en el momento del otorgamiento.
¿Quién paga los gastos de la compraventa?
Lo primero que debemos tener claro, es la regulación del artículo 1.455 del Código Civil que establece lo siguiente:
Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.
Si en la escritura de compraventa se establece que los gastos se pagan “según ley” se aplica la regulación del Código Civil. Sin embargo, se pueden pactar otras cosas:
– Que los gastos se paguen al 50% por comprador y vendedor.
– Que el comprador pague todos los gastos y el vendedor se haga cargo de la plusvalía municipal.
¿Quién paga el IBI?
El IBI es otro impuesto que se debe tener en cuenta. Lo tendrá que pagar quien sea propietario a 1 de enero de cada año. Es decir, si la compraventa se realiza el 4 de abril de 2025, el IBI de ese año lo paga el vendedor.
Es posible pactar un prorrateo en el pago del IBI de forma que cada parte pague en proporción al plazo de tiempo durante el que haya sido propietario. En el caso que hemos visto: del 1 de enero al 4 de abril, el IBI corresponde al vendedor y del 5 de abril en adelante al comprador.
¿Cómo prepararte para el pago de los gastos de la compraventa?
Ya hemos visto que los gastos de la compraventa, junto con los impuestos, pueden alcanzar importes elevados. Por ese motivo, es fundamental considerar lo siguiente:
– Es necesario que tengas ahorrado un 20% del precio de la vivienda para la entrada. Esto se debe a que los bancos no suelen dar más del 80% del valor de tasación del inmueble como hipoteca.
– También deberás ahorrar un 12% del precio del piso para los gastos y calcularlos para evitar sorpresas.
Por lo tanto, es importante hacer una planificación del ahorro a largo plazo para comprar una vivienda y tener muy claro cuánto dinero vas a necesitar y qué ingresos tienes.
¿Se puede ahorrar en los gastos de compraventa de una vivienda?
La respuesta es que sí. Te dejamos algunos tips:
– Aunque las tarifas de los Notarios están reguladas por ley y todos los notarios cobran lo mismo, tienen cierto margen para hacer descuento (un 10% aproximadamente). Esto puede ser una cantidad importante en una compraventa cuantiosa.
– Otra opción para ahorrar consiste en hacer tú las gestiones que realizaría la gestoría. Por ejemplo:
·Pagar los impuestos.
·Presentar la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.
·Realizar el trámite de cambio de titularidad en el Catastro a efectos fiscales.
– Si vas a solicitar una hipoteca porque necesitas financiación, recuerda comparar las ofertas de distintos bancos, puede haber diferencias significativas de una entidad a otra. No te fijes solo en los intereses, también son importantes los gastos que pueden suponer seguros y otros productos.
– Otro elemento bastante obvio que puede abaratar los gastos de la compraventa es la negociación del precio. Porque todos los gastos que hemos visto se calculan en función de ese precio.
En definitiva, la compraventa de una vivienda requiere planificación y ahorro para tener claro cuánto dinero necesitas. También es importante contar con la ayuda de asesores inmobiliarios expertos que te guíen durante el proceso y te resuelvan las dudas. El equipo de Proddigia está a tu disposición, tanto si eres comprador como si eres vendedor.
